Legea arendei a murit. Trăiască noul Cod Civil!

Solicitarea de a cumpăra terenuri agricole este un fenomen care se accentuează tot mai mult la această dată, iar arendarea pune presiune pe deţinătorii de terenuri agricole. Despre proiectul de Ordonanţă de Urgenţă privind cultivarea terenurilor, iniţiatorul, ministrul Tabără, s-a exprimat public: „Toţi deţinătorii de terenuri trebuie să-şi cureţe terenurile.

Nu există scuze pentru nimeni. Dacă sunt bătrâni şi bolnavi să le dea nepoţilor sau să le arendeze. Există cerere mare pentru arendare şi există un cadru legal foarte bine pus la punct pentru a obţine venituri, fără a lucra efectiv pământul!”

O lege în favoarea arendaşului!?

Ca orice organism viu, un act normativ trebuie să fie o expresie a interdependenţei, interacţiunii şi legăturii dintre fenomenele realităţii, fiind o modificare cu caracter regulat care intervine într-un fenomen, într-un proces etc., exprimând esenţa lui. Cam aceasta ar fi definiţia academică.

Navigând printre paragrafele şi aliniatele noului Cod al Civiliei, mai ales cele privitoare la arendare, fără pretenţia de a avea expertiză în domeniu, am putut constata că legiuitorul a ţinut cont de faptul că a crescut importanţa socială a… arendaşului, fiind oarecum mai bine plasat în raport cu proprietarul de bunuri - arendatorul!

Arendatorul fără drept de control

Faţă de vechea lege, proprietarul nu mai are dreptul de a verifica modul cum arendaşul îşi duce la îndeplinire obligaţiile legale. În actualul Cod Civil acestea rămân la latitudinea părţilor. În cazul apariţiei unor litigii, a unor neînţelegeri intervin proceduri de conciliere, de mediere, astfel amânându-se data la care se poate apela în instanţă.

O altă problemă sensibilă este abrogarea acordului proprietarului faţă de intenţia arendaşului de a efectua investiţii în bunurile agricole pe care le are în exploatare. Păi în cazul acesta, orice arendaş poate face, după capul lui, fără permisiunea arendatorului, investiţii în exploataţiile agricole, mult umflate şi … “notariate”, după care va pretinde  despăgubiri proprietarilor pentru “cheltuielile” făcute.

În caz de litigiu ori de neînţelegeri între “subiectele de drepturi”, se dă jos… Civilia din pod! Potrivit noii reglementări, este suficient ca arendaşul să refuze verbal evacuarea terenurilor până la momentul în care proprietarul va obţine în instanţă o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă. Care va veni la… Sfântu Aşteaptă!

Arenda poate fi redusă

În cazul pieirii recoltei, arenda stabilită în bani poate fi în cuantum redus. Atunci când, pe durata arendării, întreaga recoltă a unui an sau cel puţin o jumătate din ea a pierit fortuit, arendaşul poate cere reducerea proporţională a arendei. Aşadar, proprietarul bunurilor agricole este coparticipant la pierderile arendaşului! În caz de calamitate sau de an agricol slab, se poate micşora valoarea arendei, cu toate că există contracte de asigurare a recoltei ce prevăd despăgubiri.

În cazul în care arendarea este făcută pe mai mulţi ani, reducerea se va stabili la sfârşitul arendării, odată cu compensarea recoltelor tuturor anilor de folosinţă.

“Boul se leagă de funie, iar omul de semnătură!”

Calitatea de arendaş poate fi la îndemâna oricui, mai ales a celui cu bani! Potrivit noului Cod Civil, ca să devii arendaş nu-ţi mai trebuie să ai “dosarul bun” cu CV cu tot: studii de specialitate, experienţă profesională, rezultate. Să nu ne mirăm dacă unele persoane juridice, asociaţii profesionale, fonduri mutuale, de investiţii şi alte ONG-uri vor purcede în devălmăşie la… “dulcegăria arendăşiei”!

În plus, contractul de arendare nu mai este unul tip, cum era prevăzut în anexa Legii 16/1994, ci ar putea fi un contract “beton”, “bine ticluit” , cu clauze frumos meşteşugite în favoarea arendaşului, adevărate capcane pentru un arendator fără o pregătire juridică.

Nu trebuie uitat faptul că destui proprietari de terenuri sunt oameni în vârstă fără o instrucţie de specialitate. Sunt semnalate destule cazuri, în diverse domenii, în care unele contracte sunt net în defavoarea celui ce a semnat. Vorba aceea: “Boul se leagă de funie, iar omul de semnătură!”

Dar ce mai aduce nou acest act normativ în materia arendării?

• Arendarea poate fi făcută pe durată nedeterminată. “Dacă durata nu este determinată, arendarea se consideră a fi făcută pentru toată perioada necesară recoltării fructelor pe care bunul agricol urmează să le producă în anul agricol în care se încheie contractul”, potrivit textului legii.

• Contractul de arendare trebuie încheiat în formă scrisă, în caz contrar este lovit de nulitate absolută. Sub sancţiunea unei amenzi civile stabilite de instanţa de judecată pentru fiecare zi de întârziere, arendaşul trebuie să depună un exemplar al contractului la consiliul local în a cărui rază teritorială se află bunurile agricole arendate, pentru a fi înregistrat într-un registru special ţinut de secretarul consiliului local.

În condiţiile în care bunurile care fac obiectul arendei sunt situate în raza teritorială a mai multor consilii locale, câte un exemplar al contractului trebuie a se depune la fiecare unitate administrativ-teritorială.

• Pentru a fi asigurată continuitatea în exploatare, contractul de arendare se reînnoieşte de drept, pentru aceeaşi durată, dacă niciuna dintre părţi nu a comunicat cocontractantului, în scris, refuzul său cu cel puţin 6 luni înainte de expirarea termenului. În cazul terenurilor cu destinaţie agricolă, refuzul se face cu cel puţin un an.

• În cazul în care arendatorul vrea să vândă bunurile agricole arendate, noua reglementare îi acordă dreptul de preempţiune arendaşului.

• Subarendarea totală sau parţială este interzisă.

Exerciţiu de imaginaţie

Să purcedem la un exerciţiu de imaginaţie. Plecăm de la situaţia ipotetică potrivit căreia un arendaş nu este de bună credinţă. În contractul de arendare a unei suprafeţe de teren agricol trece, în mod arbitrar, o valoare medie a recoltei, în favoarea lui, mult mai mică decât în practica agricolă.

La sfârşitul unui ciclu de producţie, poate să declare că recolta/producţia obţinută a fost slabă, astfel încât să poată dijmui din cuantumul arendei. Şi aceasta în condiţiile în care există contracte de asigurare a recoltei unde sunt prevăzute şi despăgubiri băneşti.

Proprietarului i s-a abrogat dreptul de a avea vreun control asupra bunului arendat, cum era specificat în mod expres în fosta Lege nr 16/1994 privind arendarea.

Aşadar, Regulile particulare în materia arendării din Codul Civil, intrat în vigoare la 1 octombrie a.c., mult mai subţirele în… materie de substanţă şi care înlocuiesc o lege specială, pot da naştere la situaţii în defavoarea proprietarului unor bunuri arendate.

ARENDA
ÎN NOUL COD CIVIL

Libera asociere lucrativă

Viorel Matei, preşedinte FNPAR, consideră că noul cod civil îmbunătăţeşte şi readuce pe un făgaş normal legea arendării, care acum este în favoarea ambelor părţi, atât drepturile arendatorului, cât şi ale arendaşului fiind clar stipulate. „Ceea ce spune acum noul cod civil este o realitate. Arenda este o înţelegere, un contract civil între părţi, deci este o liberă asociere, o asociere lucrativă: tu vii cu pământul, eu vin cu mintea şi cu utilajul. Or, spune clar şi legislaţia, şi constituţia, că asocierea este liber consfinţită.

Or, legea arendării era o intervenţie brutală în această relaţie, fără un sprijin/suport legislativ. Deci noul cod civil este corect, nu impune anumite reguli, ci apără ambele părţi şi lasă la libera înţelegere”, ne-a precizat Viorel Matei

Despre vechea lege a arendării, liderul FNPAR spune că a fost, practic, nefuncţională. „90% din cei care au făcut contracte de arendă au evitat acele capitole aberante. Nimeni n-a luat în seamă anumite articole din legea arendei.

Spre exemplu, atât timp cât arendaşul nu şi-a plătit datoriile faţă de arendator, de ce acesta a mai primit subvenţii guvernamentale, sau de ce a mai beneficiat de toate drepturile prevăzute în legislaţie?” a conchis Matei.